Tom Sims　John O'Donnell

[フランクフルト ２１日 ロイター] - 過去数十年で最悪の危機に見舞われているドイツの不動産市場では、外国人が不動産取引を手控えており、同国経済の傷がさらに深まる恐れがある。

ＢＮＰパリバ・リアル・エステートのデータによると、第１・四半期の商業用不動産購入に占める外国人の比率は３５％と、２０１３年以降で最低だった。販売額は２０─２１年の新型コロナウイルス流行時から７０％急減している。

こうした中、足元ではドイツは再び「欧州の病人」になったのかとの議論が巻き起こっている。

同国が欧州の病人と呼ばれたのは景気停滞と高失業率に悩まされていた１９９０年代後半。その後、ドイツは汚名返上に努めてきたが、ここにきてロシア産エネルギーとの決別、官僚主義の呪縛、極右の躍進などを背景に、再びこの呼び名が浮上してきた。

国内有数の大手デベロッパーを経営するクルト・ツェヒ氏はロイターとのインタビューで、外国人投資家が市場に戻るまで厳しい状況が続くと予想。「米国人が戻ってくる必要がある。この業界のブラックストーン、ブラックロック、モルガン・スタンレーに相当する企業、カーライル、アポロがドイツの不動産を購入すれば、注目が集まり、市場が底を打ったと誰もが感じるはずだ」と述べた。

ドイツの長年の不動産ブームを支えていたのは低金利、安価なエネルギー、好調な経済だった。不動産部門は国内経済におおむね年間７３００億ユーロ（７９３５億１０００万ドル）の貢献をしている。国内総生産（ＧＤＰ）の約２割だ。

だが、インフレの高進で欧州中央銀行（ＥＣＢ）が急ピッチな利上げを迫られると、不動産ブームは終焉を迎えた。不動産融資は枯渇し、不動産取引が失速。プロジェクトが行き詰まり、大手デベロッパーが倒産し、一部の銀行も痛手を負った。業界団体は政府に介入を要請している。

独ファンドブリーフ銀行協会（ＶＤＰ）によると、第１・四半期の商業用不動産価格は前年同期比９．６％下落。２３年通年では１０．２％値下がりした。

ＩＮＧのチーフエコノミスト、カールステン・ブルゼスキー氏は「ドイツはかつて欧州の安定の象徴で、多くの投資家が群れをなして不動産を購入していた」と指摘。だが「今、ドイツの経済エンジンは失速しており、メンテナンスが必要だ。もう投資家が望むような真新しい投資先ではない」と語った。

ＢＮＰパリバによると、２３年の商業用不動産購入に占める外国人の比率は３７％で、１０年ぶりの低水準。かつては外国人の取引が半分を占めていた。

同国の不動産取引の大半は商業用不動産で、住宅販売の比率は低い。

高金利は世界的に不動産市場の重しになっているが、３月にフランスのカンヌで開催された業界の国際会議では、特に打撃を受けているのがドイツだとの声が相次いだ。

カンヌでインタビューに応じたハインズのマネジングディレクター兼ファンドマネージャー、シモーネ・ポッツァート氏は「本当にムードが最悪なのはドイツだ」と発言。

欧州系デベロッパーの別の幹部は匿名を条件に、人員をドイツから英国など、投資家の関心が高く早期回復が見込まれる市場に再配置する計画を明らかにした。

ドイツの経済モデルには疑問の声が投げかけられている。エネルギーコストの高騰、世界的な需要低迷、破壊的なネットゼロ経済へのシフト、中国との競争激化などが背景だ。

ドイツ政府の経済諮問委員会（５賢人委員会）は先週、今年のＧＤＰ成長率予想を昨秋時点の０．７％から０．２％に下方修正。ショルツ首相は国内経済が「前例のない困難に直面している」と述べた。

＜固有の事情も＞

ドイツの不動産市場に固有の事情も障害になっている。

ドイツは大戦後の復興で、分散型の都市設計を進めた。このため、単一の巨大都市が存在せず、ロンドンやパリといった真のグローバル都市をターゲットにする傾向がある外国人から敬遠されることが少なくない。

ＢＮＰパリバ・リアル・エステートの調査責任者、インガ・シュワルツ氏は「ロンドンやパリの動向を理解するのは、ケルンの動向を理解するよりも容易だ」と指摘する。

別のハードルもある。ドイツの不動産所有者は不動産価格を下げずに不況を乗り切ろうとすることが多い。これが潜在的な買い手を遠ざけ、市場の活性化に必要な取引の回復を遅らせる原因となっている。

ジョーンズ・ラング・ラサールのシニア・リサーチ・アナリスト、ヘラ・ヒンリヒス氏は「国際的な市場参加者は、他の国では２０％から３０％も不動産価格が下がっているのに、ドイツでは大規模な不動産所有者が一部のケースで数％しか価格を下げないと批判している」と指摘した。

実際に成立した数少ない取引も、やむにやまれぬ事情で行われたものが少なくない。

経営破綻した不動産グループのシグナは債権者への返済のために資産を売却している。住宅用不動産会社ボノビアも負債圧縮のため集合住宅を売却した。

不動産資産運用会社パトリツィアの調査責任者、マーカス・シーレバック氏は「多くの取引には特殊な事情がある。これは本当に自由市場の取引なのだろうか」と語った。

前出の大手デベロッパーを経営するツェヒ氏は、不動産プロジェクトを完成させるため、銀行が不動産業界への融資を継続することが必要だとした上で、年内に市場が好転し始めるとの期待を示す。「ドイツには現在、良いプロジェクトがいくつかある」とのメッセージを外国人投資家に送った。