不動産業界が食らった「ダブルパンチ」

　米国の不動産業界はパンデミック以前、テック業界の高度成長などの恩恵を受けて、オフィススペースは不足し、賃貸価格もどんどん値上がりするという、物件オーナーにとって望ましい環境にあった。

　しかし、新型コロナウイルスの流行をきっかけに多くの企業がリモートワークを導入し、それが定着。多くのテナントが契約を更新せずに、解約、移転、あるいは賃貸面積の縮小を行った。それにより、空室率は急上昇した。

　市況の悪化に拍車をかけるのが、FRB（米連邦準備制度理事会）が2022年3月から実施してきた5ポイント以上の大幅な利上げだ。米商業不動産分析のグリーン・ストリートによると、一連の利上げで貸し手の利払いが膨れ上がり、不動産需要が減少。オフィス物件の全国平均の価値は2022年3月から2023年7月の間に31％も目減りした。

　さらに、今年から3年間で多くのオフィス物件が借り換え（条件の良い新しいローンに変えること）を迎える（図2）。


　コロナ禍以前の好況期に、米中小銀行や地方銀行は不動産向けに数兆ドルに上る5～10年物のローンを組成。現在、借り換え期に差しかかっている物件の多くが、こうしたオフィスビルなのである

　中小あるいは地方銀行が組成した約1.2兆ドル（約174兆円）相当のCRE（企業不動産）ローンは、需要減と高金利のダブルパンチにより、潜在的にデフォルト（債務不履行）のリスクがあると、米商業不動産サービスのニューマーク・グループが指摘している。

　実際に、2023年に入って米投資ファンド運用大手のブラックストーン・グループやブルックフィールド・アセット・マネジメント、さらにはゴールドマンサックス・グループまでが、貸し手によるオフィス物件の差し押さえやローンの支払い義務不履行に追い込まれている。

　ここで懸念されるのが、相次ぐデフォルトによる金融危機の到来だ。 【次ページ】金融危機は到来するのか？